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商品房买卖合同签约“坑”在哪里?

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作者:阿如汗律师来源:炜衡呼和浩特律师事务所网址:https://m.whlvs.cn/
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商品房买卖合同签约“坑”在哪里?

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自2015年底房地产市场去库存以来,房产销售连创新高,房价更是水涨船高,即便如此,依然无法撼动房屋在人们心中的重要地位,拥有一套属于自己的房屋在现阶段“婚房”、“学区房”刚需环境下,更显得尤为重要。而买受人在购买商品房过程中通常要经过交付定金、签订意向书、办理网签等诸多环节,这些环节往往暗藏风险,对于缺乏法律知识的买受人而言,稍不注意就会为后期主张权利埋下隐患。为此本文将结合审判实务从商品房买卖签约流程中的文书类型出发,解答其中的潜藏风险。


定金


在缔约初期,开发商为锁定买受人,销售代理公司为防止跑单现象的发生,往往会要求具有初步购买意向的买受人向开发商或销售人员缴纳一定数额的诚意金,作为保证合同签订的担保。而买受人在缴纳该笔诚意金时应当注意,尽量以转账方式汇入开发商指定的对公账户备注款项用途为某某房屋的定金,并及时索要加盖有开发商的收据。同时还应注意开发商提供的收据上载明的是定金还是订金其他字样,因为二者虽读音相同,但法律效力却千差万别


根据我国《合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因此,在开发商拒绝将房屋出售于买受人时,买受人可以适用前述定金罚则,要求开发商双倍返还定金,当然如果买受人不愿购买房屋,亦可以丧失定金为代价解除合同。相反订金、诚意金等则因法律并未将其规定在内而无法发生如定金一般的法律效力。


意向书、认购书


开发商在要求买受人缴纳定金时往往还会要求买受人签订购房意向书、认购书等合同,从性质上讲,该类合同属于我国《合同法》规定的预约合同,即合同的主要内容为约定将来签订合同。此时,购房买受人需要注意意向书、认购书的内容是否包括了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、 交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、 办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等信息,若涵盖了前述内容,则应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,将其认定为商品房买卖合同,即便此后双方再未签订商品房买卖合同,亦可依据相应的意向书、认购书内容向开发商主张权利。


当然,凡原则必有例外,如果开发商提供的意向书、认购书缺乏前述部分内容或明确载明签订的意向书、认购书性质为预约合同,双方此后需签订正式的商品房买卖合同,则意向书、认购书的性质仍应当认为为预约合同。而实践中,开发商提供的意向书、认购书也鲜有内容全面到足以覆盖前述全部内容,因此能够被认为为商品房买卖合同的意向书、认购书少之又少。作为买受人为保护自身权益,还是要及时督促开发商尽快完成商品房买卖合同的签约。


基于前述可知,和开发商签订的意向书、认购书的性质大多情形都会被认定是预约合同,而预约合同的内容主要为要求开发商签订商品房买卖合同,但我国法律在房屋买卖合同纠纷领域并不承认强制缔约,简单讲开发商如果不愿意与买受人签订商品房买卖合同,作为买受人无权直接要求法院判决强制签订合同,此时买受人就会处于被动的僵局,无法直接依据预约合同要求开发商交付房屋、承担逾期交房的违约责任,双方可能会为此展开长期的拉锯战,而结果往往是买受人以放弃部分权益为代价接收房屋,及时止损。


那么如果开发商不愿签订商品房买卖合同时,买受人能否要求法院判决解除合同,并赔偿相应损失呢?


答案是肯定的,因为预约合同的目的虽然是订立本约,但预约合同也是独立的合同。违反预约合同后,应当承担违约责任。预约合同是相对于本约而言的,其本身是缔结本约的一个过程,处于本约的缔约阶段。因此违反预约的行为既是预约违约行为,也是本约的缔约过失行为。预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围,即相当于本约的信赖利益损失。买受人信赖开发商可以在将来与其签订商品房买卖合同,但开发商迟迟不与买受人签订合同,从而使得买受人丧失了按照认购书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,此时信赖利益损失具体就体现为房屋增值部分或者开发商转售后的差价部分。


网签登记合同


网签登记作为签约环节的最后一环,其签署的合同通常采用住建部发布的制式文本,登记时开发商无法大幅修改其中的主要条款,主要是以在附件中签订补充协议制定对其有利的条款,因此买受人在签字时不仅应注意主合同条款还应当注意补充协议的相关内容。

那么不办理网签登记是否会影响买受人的实体权利吗?

答案是否定的,网签本身作为一项让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"的举措,从性质上讲只是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的网格化管理体系,属于房地产管理部门的一种行政管理行为,网签与否并不影响合同效力,也不影响开发商与买受人之间权利义务关系。办理网签实际上是以公示的方式赋予了房屋一道保险,防止开发商“一房二卖”,因此买受人无需因未办理网签登记而过分担忧,且如果开发商不予办理网签登记,按照现行的裁判观点,买受人请求开发商办理网签登记不属于法院的受理范围,即便受理了也会驳回买受人的诉讼请求。


结语


虽然在房价连年上涨的今天,处于弱势地位的买受人很少有机会能够要求开发商针对个案修改合同相应条款或提出对等的条件,但如果在缔约过程中提高注意,还是能够做到一定程度的防患于未然。

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